1. 旅游用地是什么性質(zhì)的土地
發(fā)展。
根據我國法律規定，國務(wù)院和縣級以上地方人民政府應當將旅游業(yè)發(fā)展納入國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃。國務(wù)院和省、自治區、直轄市人民政府以及旅游資源豐富的設區的市和縣級人民政府，應當按照國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃的要求，組織編制旅游發(fā)展規劃。
對跨行政區域且適宜進(jìn)行整體利用的旅游資源進(jìn)行利用時(shí)，應當由上級人民政府組織編制或者由相關(guān)地方人民政府協(xié)商編制統一的旅游發(fā)展規劃。
旅游發(fā)展規劃應當與土地利用總體規劃、城鄉規劃、環(huán)境保護規劃以及其他自然資源和文物等人文資源的保護和利用規劃相銜接。
各級人民政府編制土地利用總體規劃、城鄉規劃，應當充分考慮相關(guān)旅游項目、設施的空間布局和建設用地要求。
規劃和建設交通、通信、供水、供電、環(huán)保等基礎設施和公共服務(wù)設施，應當兼顧旅游業(yè)發(fā)展的需要。
2. 旅游屬于什么用地性質(zhì)
商住類(lèi)型是指同一塊宗地上即有商業(yè)用途又有住宅用途。而土地使用年限是由開(kāi)發(fā)商是用什么名義去申請這塊土地而得的，商業(yè)用地一般指拆遷時(shí)評估房產(chǎn)是對房產(chǎn)所在地的定性，比如被計劃拆遷的房屋原先是商店或飯店，就屬于商業(yè)用地。
1、如果房產(chǎn)證上使用類(lèi)型為住宅，則按住宅收取，同理商住的也是分商業(yè)與住宅的征收費用，40年使用年限到了之后，土地使用權類(lèi)型由出讓自動(dòng)變?yōu)閯潛埽疬w一樣有補償，但肯定沒(méi)有出讓土地多。
2、商住用地指商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與住宅連在一起的。在房產(chǎn)評估時(shí)評估價(jià)值有區別，一般商業(yè)用地比較高，因為經(jīng)營(yíng)用地創(chuàng )造的價(jià)值高。
3. 旅游用地屬于哪一種用地
旅館用地屬于商務(wù)性用地：
旅館用地指賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地，用地代碼為B14。
一、旅館，是指為旅客提供住宿、飲食服務(wù)以至娛樂(lè )活動(dòng)的公共建筑。旅館類(lèi)型可分為旅游旅館、假日旅館、會(huì )議旅館、汽車(chē)旅館和招待所等。
旅館由居住部分、公共活動(dòng)部分、管理部分和動(dòng)力部分組成。有的大型旅館設有單獨的飲食部分。
1、居住部分
包括客房、廁所、浴室和服務(wù)設施等，是旅館的主體。客房數和床位數是旅館的基本計量單位。客房的標準包括每房間凈面積、床位數和衛生設備（浴室、廁所）標準。標準較低的是多床客房（一般不宜超過(guò)4床）和共用廁所浴室；標準較高的以2床為主，配專(zhuān)用浴室廁所；標準更高的為單床間，臥室之外還有客廳、餐廳等套間。
2、公共活動(dòng)部分
供旅客公用的活動(dòng)空間和設施，如門(mén)廳、進(jìn)出口大廳、休息廳、會(huì )客室、商店、會(huì )議室、服務(wù)臺、郵電所、銀行、旅行社用房，文化娛樂(lè )和體育活動(dòng)設施、餐廳、酒吧、舞廳等。其中飲食部分是旅館中的重要內容，有些中、小型旅館不供飲食。
3、管理部分
管理部分包括業(yè)務(wù)、財務(wù)和行政辦公室以及電話(huà)總機和職工各項生活福利用房、各類(lèi)倉庫、洗衣間、汽車(chē)庫（分為旅館管理用車(chē)庫和客人停車(chē)庫，后者一般不計入旅館建筑面積內。
4、動(dòng)力部分
動(dòng)力部分包括動(dòng)力設備及其控制室。
二、招待所，許多公私立單位為配合其龐大組織人員的出差住宿，常在各主要地點(diǎn)設置招待所，其規模及管理形式與旅館相同，但在住宿使用資格上則有所限制，非一般旅客可以使用。
招待所一般是對內開(kāi)放、服務(wù)的，用來(lái)接待本單位及職工的親人、家屬、客人、朋友、貴賓及有業(yè)務(wù)聯(lián)系的老板，商人。招待所里面有辦公桌、某某辦事處、某某招待所、單位成員接見(jiàn)的職工、床位、茶室、餐廳、會(huì )議室、浴室、會(huì )客廳等。
三、度假村，是指一個(gè)用作休閑娛樂(lè )的建筑群，通常是由一間獨立公司營(yíng)運，但也有數個(gè)集團合作經(jīng)營(yíng)的。為了讓客人們于假日時(shí)可享受他們的假期，度假村內通常設有多項設施以應付客人的需要，如餐飲、住宿、體育活動(dòng)、娛樂(lè )、購物以及賭博等。一些以度假村為主體的城鎮通常又被稱(chēng)為度假村城鎮。基本上，度假村一詞主要是用作區別于一些沒(méi)有提供其他度假村應有設備的酒店(Hotel)的。但是，用作住宿的酒店亦是度假村的中樞部分。
4. 旅游用地是建設用地嗎
如果是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)分析，旅游用地的性質(zhì)包含了旅游地產(chǎn)以及旅游房產(chǎn)這兩方面。
旅游地產(chǎn)所指的是旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)以及休閑娛樂(lè )等方面設施的建設。
而旅游房產(chǎn)所指的是與旅游活動(dòng)有關(guān)所需要的，主要住宿方面開(kāi)發(fā)為主。
商業(yè)性質(zhì)用地可用于旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
通常城市商業(yè)用地的批租年限是40年，雖然是受到允許可以以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售的，但它還受相關(guān)法規所約束的。
5. 旅游用地是什么性質(zhì)的土地使用權
一、土地用途登記為商服的意思是商業(yè)用地，土地的使用權年限為40年，城鎮住宅的意思是居住用地，產(chǎn)權年限是70年。像土地用途登記的商服,城鎮住宅和城鎮住宅,商服兩者的先后順序不同的，本質(zhì)上沒(méi)有什么區別的。
二、依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓方)與土地使用者簽訂。
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
6. 旅游用地是什么性質(zhì)的土地類(lèi)別
以"體驗"為經(jīng)濟提供物的體驗經(jīng)濟是繼農業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟之后的新經(jīng)濟形式。在體驗經(jīng)濟時(shí)代，隨著(zhù)旅游者旅游經(jīng)歷的日益豐富而多元，旅游消費觀(guān)念的日益成熟，旅游者對體驗的需求日益高漲，他們已不再滿(mǎn)足于大眾化的旅游產(chǎn)品，更渴望追求個(gè)性化、體驗化、情感化、休閑化以及美化的旅游經(jīng)歷。以"體驗"為經(jīng)濟提供物的體驗經(jīng)濟是繼農業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟之后的新經(jīng)濟形式。在體驗經(jīng)濟時(shí)代，隨著(zhù)旅游者旅游經(jīng)歷的日益豐富而多元，旅游消費觀(guān)念的日益成熟，旅游者對體驗的需求日益高漲，他們已不再滿(mǎn)足于大眾化的旅游產(chǎn)品，更渴望追求個(gè)性化、體驗化、情感化、休閑化以及美化的旅游經(jīng)歷。 一、背景 在體驗經(jīng)濟時(shí)代，隨著(zhù)旅游者旅游經(jīng)歷的日益豐富而多元，旅游消費觀(guān)念的日益成熟，旅游者對體驗的需求日益高漲，他們已不再滿(mǎn)足于大眾化的旅游產(chǎn)品，更渴望追求個(gè)性化、體驗化、情感化、休閑化以及美化的旅游經(jīng)歷。 二、概念 所謂體驗式旅游是指“為游客提供參與性和親歷性活動(dòng)，使游客從感悟中感受愉悅。”上世紀八十年代中后期，在中國一度興起的城里人到農村“住農房、吃農飯、干農活”就是體驗式旅游的雛形。人們開(kāi)展旅游活動(dòng)大多是為了擴展個(gè)人視野，感受不同的生活體驗或者獲取個(gè)人生活范圍以外的信息。傳統的觀(guān)光式旅游，僅僅依賴(lài)一些自然資源或者歷史遺產(chǎn)為游客提供一種游覽的滿(mǎn)足感；而后興起的探險式旅游則更多的是追求感官或者感受的刺激，例如漂流，攀山等，但是也有體驗式旅游的雛形；另外度假式旅游著(zhù)重是提供一種休閑的氛圍讓游客輕松愉快享受假期。對比于這幾種，體驗式旅游更著(zhù)重的是給游客帶來(lái)一種異于其本身生活的體驗，比如為城市人提供鄉村生活的體驗；為游客帶來(lái)不同地域，或者是不同年代生活的體驗等等。 三、定義 2001年6月，在一份關(guān)于澳大利亞旅游業(yè)發(fā)展報告中首次提到“體驗式旅游”這個(gè)新概念，隨之國外一些學(xué)者也給出了相應的概念，但目前國內學(xué)者對體驗式旅游未給出明確的定義。相關(guān)的概念有徐林強(2006)的定義：體驗式旅游是一種預先設計并組織的、游客需要主動(dòng)投入時(shí)間和精力參與的，對環(huán)境影響小、附加值高的旅游方式，游客通過(guò)與旅游產(chǎn)品間的互動(dòng)，獲得暢爽旅游體驗，實(shí)現自我價(jià)值。宋詠梅(2007)從旅游供給者和旅游者的這兩個(gè)角度加以對體驗旅游的定義。我們認為體驗式旅游是一種以追求心理愉悅體驗為終極目標的旅游，是繼觀(guān)光旅游、休閑旅游后的一種新的旅游方式，是旅游者消費心理走向成熟的結果。 四、體驗式旅游的特點(diǎn) 注重個(gè)性化 體驗旅游與傳統旅游不同，它追求旅游產(chǎn)品的個(gè)性化，力圖以獨一無(wú)二、針對性強的旅游產(chǎn)品，讓游客感受這種特性，滿(mǎn)足求新求異的心理。如自駕車(chē)旅游、暑期國外夏令營(yíng)等。 強調參與性 通過(guò)旅游者的參與和互動(dòng)活動(dòng)，旅游者能更深層次的感受旅游消費的每一個(gè)細節，體會(huì )旅游產(chǎn)品的內涵和魅力，獲得更直觀(guān)和深刻的旅游體驗。如參與主題公園的慶典游園活動(dòng)，參與滑草滑雪活動(dòng)、小學(xué)生參與紅軍小指揮員的紅色愛(ài)國主義教育活動(dòng)等，都強調了旅游者的角色模仿和參與，更加全身心的投入旅游活動(dòng)產(chǎn)生身臨其境的感覺(jué)。 注重過(guò)程，而不是結果 與傳統觀(guān)光旅游相比，體驗旅游注重的是游客對旅游產(chǎn)品的感受、體驗、享受的過(guò)程，而不是一味追求“到此一游”的旅游結果，從某種程度上更強調心理感知和理解。如外國人參與包餃子的活動(dòng)，通過(guò)揉面、搟餃子皮、包餃子的過(guò)程親身體會(huì )中國的傳統習俗，而并不強調包出的餃子如何漂亮、好吃。現今流行的許多傳統手工藝制作、鄉村綠色瓜果采摘活動(dòng)以及尋求驚險刺激的旅游活動(dòng)等追求的就是這樣一個(gè)心理體驗的過(guò)程。 體驗式旅游的類(lèi)型 游客的體驗類(lèi)型大致可以分為四種，稱(chēng)為“4E”(Entertainment，Education，Escape，Estheticism)，即娛樂(lè )、教育、逃避與審美。游客離開(kāi)日常居住的環(huán)境(逃避現實(shí))，接受不同文化與異域風(fēng)情的洗滌(審美)，盡情享受休閑時(shí)光(娛樂(lè ))，并通過(guò)一系列感官刺激和心靈感受，獲取精神的成長(cháng)(教育)。 1．娛樂(lè )體驗 娛樂(lè )是人們最早使用的愉悅身心的方法之一，也是最主要的旅游體驗之一。游客通過(guò)觀(guān)看各類(lèi)演出或參與各種娛樂(lè )活動(dòng)使自己在工作中造成的緊張神經(jīng)得以松弛，讓會(huì )心的微笑或開(kāi)懷大笑撫慰心靈的種種不快，從而達到愉悅身心、放松自我的目的。迪斯尼樂(lè )園匠心獨運地設置出“西部樂(lè )園”、“探險樂(lè )園”、“新生特區”、“未來(lái)世界”、“夢(mèng)幻樂(lè )園”等體驗旅游項目，不同的娛樂(lè )主題為不同年齡的人們塑造了屬于自己的娛樂(lè )經(jīng)歷。 2．教育體驗 游客在旅游中見(jiàn)前所未見(jiàn)、聞前所未聞、嘗前所未嘗，每一次旅游都會(huì )有新的收獲。無(wú)論是自然風(fēng)光，還是人文景點(diǎn)，總會(huì )以其獨特的、蘊藏其中的自然知識或文化底蘊、悠久的歷史傳統、高超的建筑技藝等令人耳目一新，學(xué)習自然而然地就融入旅游的全過(guò)程當中。近幾年興起的參與體驗式的“土地認領(lǐng)”，是新生代農家樂(lè )旅游項目，也屬于教育體驗。游客通過(guò)交納租金的方式在農家田園認領(lǐng)一塊土地，由游客決定栽種蔬菜、花草、果樹(shù)或莊稼，種子、農家肥料則由園方免費提供，最后收獲的農作物等歸游客所有。這種旅游形式可使游客在田間盡情呼吸新鮮空氣，品嘗自己親手種植的純天然綠色蔬菜等食物，了解各種農作物的種植、管理知識，并在親自躬耕于農田時(shí)體會(huì )到種植和收獲的樂(lè )趣。另外通過(guò)土地認領(lǐng)還可以豐富現在孩子尤其是都市里孩子的田野知識，讓他們真正體會(huì )“誰(shuí)知盤(pán)中餐，粒粒皆辛苦”的內涵，從而起到良好的教育效果。 3．逃避體驗 工作的壓力、日常生活的煩惱、人際交往的復雜、生活空間的擁擠與喧鬧使人們希望能定期到尚未城市化的地方修心養性，忘卻來(lái)自工作和生活的雙重壓力，尋找生活中另一個(gè)擺脫束縛的真實(shí)自我。近幾年農家旅游的出現客觀(guān)上滿(mǎn)足了游客的這種需求，到農家體驗田園生活，可以使游客在相對淳樸的人際關(guān)系中放松自我；在與自然、田園零距離接觸中體味陶淵明詩(shī)中“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的意境，在平淡、與世無(wú)爭的狀態(tài)下重新發(fā)現人性的美好。 4．審美體驗 美好的事物令人心情舒暢、精神愉悅，游客在感受名山大川姿態(tài)各異、人文建筑的高超藝術(shù)之美時(shí)，就是獲得從身體到精神的放松、通暢、忘我感覺(jué)的過(guò)程。被譽(yù)為“生態(tài)樂(lè )園”的四川碧峰峽景區融幽谷、飛瀑、清溪、珍禽于一體，森林覆蓋率達95%，游客在景區中可以享受與溫馴的野生動(dòng)物零距離接觸的樂(lè )趣，也可以在晚上租一頂帳篷，體味野居的滋味。景區的住宿設施設計為竹木結構的低層建筑，與周?chē)淖匀画h(huán)境十分協(xié)調，掩于叢林之中，保證了游客視覺(jué)上的完美性。主體建筑——游客接待中心，也以其優(yōu)美的幾何造型，使游客無(wú)論從那個(gè)角度都可獲得巨大的美感。 五、體驗式旅游的設計理念和原則[1] 1．設計理念 (1)從旅游者的體驗入手，努力創(chuàng )造全方位的立體感受 通過(guò)全方位的體驗設計使旅游景區(點(diǎn))做到“可進(jìn)入、可停留、可欣賞、可回味”，使旅游活動(dòng)“可參與、可互動(dòng)、可感受、可享受”。如迪斯尼樂(lè )園就通過(guò)塑造與卡通人物的形象識別體系和體驗活動(dòng)，在不同的主題樂(lè )園中讓游客由米老鼠唐老鴨到白雪公主、獅子王的童話(huà)世界走向現代科技創(chuàng )造的驚險刺激的現實(shí)世界。 (2)不斷推陳出新，突出創(chuàng )造性和差異性 旅游者對旅游產(chǎn)品的需求是不斷變化的，尋求差異化、新鮮感和刺激感是旅游者追求旅游體驗的直觀(guān)體現，因而在體驗式旅游產(chǎn)品的設計中始終要貫穿這個(gè)理念。如每個(gè)經(jīng)常蘇州樂(lè )園的游客總會(huì )覺(jué)得每隔一段時(shí)間樂(lè )園中都有新的旅游項目和節目，甚至小到裝飾、布局布景都有所變化，真正做到了常換常新。這種變化帶給游客新鮮感和試圖下次再來(lái)尋找不同點(diǎn)的欲望，從而加大了旅游體驗的刺激感，旅游重游率當然也相應增高。 2．設計原則 根據體驗式旅游的特點(diǎn)以及旅游追求快樂(lè )的“三感”需求，旅游從業(yè)者在旅游產(chǎn)品的設計過(guò)程中應遵循以下原則： (1)突出主題性原則 旅游產(chǎn)品的設計中要突出主題性原則，追求旅游主題的新穎、奇特，滿(mǎn)足游客求新求異的需求心理，挖掘所在地方特色或旅游產(chǎn)品特色，結合當地資源條件設計獨特的旅游項目，給游客一次新的體驗。特別是景區的旅游項目設計要注意始終以一個(gè)主題為主線(xiàn)連接游覽、購物、娛樂(lè )、美食的各個(gè)環(huán)節，讓游客全方位感受從業(yè)者塑造的一種氛圍。如曲江大唐莢蓉園、深圳歡樂(lè )谷和民俗文化村等。 (2)挑戰性原則 旅游活動(dòng)具有適度的挑戰性才能激發(fā)游客參與的欲望和決心，最大限度發(fā)揮自己的潛能，享受與日常生活不同的體驗，追求超越心理障礙時(shí)的成就感和舒暢感，這也是近幾年極限運動(dòng)不斷升溫的原因。比如蹦極、漂流、滑翔、探險等極限運動(dòng)讓游客在不斷挑戰自我、突破極限中感受勝利的快樂(lè )。 (3)現場(chǎng)真實(shí)性原則 這一原則主要體現為主題樂(lè )園類(lèi)旅游產(chǎn)品或活動(dòng)的設計，要求旅游從業(yè)者暫時(shí)放棄自我身份，全身心投入景區營(yíng)造的文化和娛樂(lè )氛圍，充分進(jìn)入自己扮演的角色，在此基礎上引導游客也進(jìn)入景區為之塑造的角色，全方位地體驗角色轉換的愉悅。也要求其布局布景、建筑藝術(shù)、服裝道具、文化語(yǔ)言等都能再現所塑造的主題，讓游客有身臨其境之感，而不是簡(jiǎn)單的粗糙的模仿。如杭州宋城、無(wú)錫的影視基地等通過(guò)再現當時(shí)的社會(huì )文化生活場(chǎng)景帶給游客恍如隔世的感覺(jué)，體會(huì )幾百上千年的古中國的文化魅力。 (4)豐富體驗類(lèi)型、增加體驗深度的原則 體驗類(lèi)型的多樣性是吸引游客、保持旅游地持續發(fā)展的動(dòng)力。Pinell和Gilmore提出的讓人們感覺(jué)最豐富的體驗是同時(shí)包含娛樂(lè )、教育、遁世、美學(xué)四個(gè)類(lèi)型“甜蜜地帶”。因而在體驗式旅游的設計中也可按這四個(gè)類(lèi)型來(lái)展開(kāi)，一般來(lái)說(shuō)體驗類(lèi)型越豐富，對旅游者的吸引力越大。 旅游的體驗可以分為表層體驗、中度體驗和深度體驗。在旅游業(yè)發(fā)展初期，大多數旅游產(chǎn)品大多停留在前兩個(gè)層次，只是一般的觀(guān)賞游覽，而未直接參與和感受。但是體驗式旅游是與傳統旅游和休閑旅游不同的新的旅游方式，它帶給游客的體驗不是粗淺和單一的，而是以追求豐富的旅游體驗為目標，它要求旅游者完全融人所塑造的環(huán)境和氛圍，不是以客體而是以主體的角色參與沉浸其中。我國目前有許多的旅游企業(yè)正在打造這種大型旅游景區，設計體驗類(lèi)型豐富的旅游產(chǎn)品，以滿(mǎn)足大眾需要。 六、體驗式旅游的開(kāi)發(fā)模式 鄒統釬先生認為，體驗旅游開(kāi)發(fā)模式與大眾旅游、可持續旅游開(kāi)發(fā)模式有很大不同：前者特別注重游客的切身感受，想方設法為游客創(chuàng )造一種真實(shí)的體驗。表將這三個(gè)時(shí)期的旅游開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了大致的對比。 不同時(shí)期旅游開(kāi)發(fā)模式對比： 旅游發(fā)展時(shí)期關(guān)注的利益體開(kāi)發(fā)目標 大眾旅游時(shí)期開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟利益的最大化 可持續旅游時(shí)期社區實(shí)現社區的可持續發(fā)展 體驗旅游時(shí)期游客為游客創(chuàng )造滿(mǎn)意的體驗 可以看出，在體驗旅游時(shí)代，游客的旅游模式發(fā)生了很大變化：以感受和經(jīng)歷為目的的旅游的興起表明人們更注重旅游過(guò)程中的個(gè)人感受，而不只是對某個(gè)旅游目的地的選擇。如迪斯尼樂(lè )園里的“巨雷山”項目，完全根據美國西部當年一座廢棄的煤礦原樣設計，讓每一個(gè)游客去體驗煤礦工人的艱辛。游客佩戴好當年煤礦工人的所有裝備，乘坐高速礦車(chē)，在彎彎曲曲、忽明忽暗、驚險交加的礦道里瘋狂走一遭。礦車(chē)時(shí)慢時(shí)快，有時(shí)傾斜度達45度。游客不但領(lǐng)略了煤礦的景觀(guān)，而且深知了煤礦工人的艱辛和煤炭的來(lái)之不易。因此，今后旅游開(kāi)發(fā)者在進(jìn)行旅游資源的開(kāi)發(fā)時(shí)，一定要注重研究體驗經(jīng)濟時(shí)代的旅游需求，以游客的需求為導向，開(kāi)發(fā)“感受旅游”產(chǎn)品。 七、體驗式旅游與傳統旅游的區別 在體驗經(jīng)濟時(shí)代，雖然傳統的大眾旅游仍占據旅游業(yè)的主要市場(chǎng)，但是旅游者的細分市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了較大的改變。許多旅游者更希望到更自然的地點(diǎn)，享受自己服務(wù)自己的樂(lè )趣；還有相當部分的年輕人認為，現代旅游不僅在于自己到過(guò)哪里，更多的是一種生活方式的體驗，一種旅游心情的分享。 1．競爭戰略 不同傳統的大眾旅游重視的是為顧客提供住宿(hotel rooms)，早餐(breakfasts)，娛樂(lè )(amenities)和其他服務(wù)(accompanying services)，簡(jiǎn)稱(chēng)“4S”。旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)者提供的多是千篇一律的服務(wù)，沒(méi)有多少差異化的色彩。在這種情況下，旅游開(kāi)發(fā)者只能建立相對的競爭優(yōu)勢，競爭策略容易受到競爭對手的模仿。而在體驗式旅游中，旅游開(kāi)發(fā)者從旅游者的親身感受出發(fā)，追求建立一種獨特的、不可復制的競爭優(yōu)勢，為旅游者提供差異化與定制化相結合的服務(wù)。 2．競爭條件不同 傳統的大眾旅游在很大程度上依賴(lài)于物質(zhì)條件，包括旅游景區的景觀(guān)、食住行條件等。而體驗式旅游主要依賴(lài)于無(wú)形條件，包括與旅游者的溝通、交流、創(chuàng )造角色扮演的氛圍等。這種情況下，景區、設施等物質(zhì)條件成為一種道具，為顧客提供扮演角色的場(chǎng)所和環(huán)境。 3．開(kāi)發(fā)重點(diǎn)不同 傳統的大眾旅游主要為旅游者提供基礎的配套設施服務(wù)，體驗只是作為旅游者旅游過(guò)程中的附屬品。但在體驗式旅游中，體驗不僅是一種形式，而且是一種主題內容。旅游開(kāi)發(fā)者的工作重點(diǎn)轉到為旅游者創(chuàng )造一種難以忘懷的體驗經(jīng)歷，為顧客提供個(gè)性化的服務(wù)。 4．營(yíng)銷(xiāo)方式不同 傳統的大眾旅游主要的是一種“4P”(產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、渠道)營(yíng)銷(xiāo)模式。而體驗式旅游更多的是一種知識創(chuàng )造的過(guò)程，它的基礎是旅游者與旅游景區、旅游開(kāi)發(fā)者、活動(dòng)主題的互動(dòng)。旅游開(kāi)發(fā)者必須盡力創(chuàng )造與利用知識，創(chuàng )新旅游主題，使用先進(jìn)的技術(shù)方法了解旅游者的興趣、偏好與價(jià)值觀(guān)。同時(shí)，旅游開(kāi)發(fā)者也必須通過(guò)與顧客之間的相互學(xué)習、深層交住，為旅游者創(chuàng )造全新的體驗經(jīng)歷。 5．參與性不同 傳統的大眾旅游形式下，旅游者參與較少，通常被動(dòng)地接受旅行社的安排，他們希望借助旅游逃避日常生活的繁瑣與壓抑；而在體驗式旅游中，旅游者投入較多的精力，他們在旅游活動(dòng)中需要不斷溝通、學(xué)習、體會(huì )，主動(dòng)地探索旅游帶來(lái)的快樂(lè )體驗。 6．靈活性不同 傳統的大眾旅游通常是旅游者在限定時(shí)間內參觀(guān)固定的地帶。而體驗式旅游對時(shí)間與地點(diǎn)的要求有更多的靈活性，體現在旅游者有更多的自主權和發(fā)揮的空間，體驗式旅游活動(dòng)結束后，旅游者還可以延續這種體驗感受或者在其他地點(diǎn)上演相同的或相似的體驗活動(dòng)。傳統的大眾旅游通常是旅游者在限定時(shí)間內參觀(guān)固定的地帶。而體驗式旅游對時(shí)間與地點(diǎn)的要求有更多的靈活性，體現在旅游者有更多的自主權和發(fā)揮的空間，體驗式旅游活動(dòng)結束后，旅游者還可以延續這種體驗感受或者在其他地點(diǎn)上演相同的或相似的體驗活動(dòng)。
7. 旅游用地和住宅用地的區別
文化用地是指規劃部門(mén)根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于文化娛樂(lè )活動(dòng)用地，出讓后用地的使用年限為40年。 是商業(yè)用地的其中一種，商業(yè)用地是指用于開(kāi)展商業(yè)、旅游、娛樂(lè )活動(dòng)所占用的場(chǎng)所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè )部等用地。 文化娛樂(lè )用地的土地使用權一般40-50年，住宅用地土地使用權一般70年，要想把文化娛樂(lè )用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。
8. 旅游配套用地是土地性質(zhì)?
是的
商業(yè)用地是指規劃部門(mén)根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
商業(yè)用地，是指用于開(kāi)展商業(yè)、旅游、娛樂(lè )活動(dòng)所占用的場(chǎng)所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè )部等用地。
9. 旅游業(yè)用地屬于什么類(lèi)型用地
我國關(guān)于旅游用地分類(lèi)一般采用兩個(gè)標準：一是建設部于1999年頒發(fā)的《風(fēng)景名勝區規劃規范》（GB50298-1999）以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規范》；二是，1991年3月1日頒布實(shí)施的《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》（GBJ137-90），以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標準》。
《規范》中風(fēng)景區用地的分類(lèi)包含了旅游業(yè)發(fā)展的幾乎所有的土地類(lèi)型，為風(fēng)景名勝區規劃用地提供了標準，但是風(fēng)景區用地的分類(lèi)仍存在以下問(wèn)題：
首先，風(fēng)景區用地分類(lèi)體系與土地分類(lèi)體系不統一。在土地分類(lèi)系統中，旅游用地的類(lèi)別屬于建設用地，并對相關(guān)旅游用地進(jìn)行了拆分，但在風(fēng)景區用地分類(lèi)中沒(méi)有根據用地性質(zhì)進(jìn)行拆分，所以造成了風(fēng)景區用地分類(lèi)與土地分類(lèi)脫節。
由于土地分類(lèi)是國家標準分類(lèi)結構，是一切用地分類(lèi)的依據和準則，旅游用地作為推動(dòng)利用的一種方式，其分類(lèi)體系應盡量與土地分類(lèi)體系相互銜接。
其次，風(fēng)景區用地分類(lèi)依據與土地分類(lèi)依據不一致。風(fēng)景區分類(lèi)是依據土地使用的主導性質(zhì)，而土地分類(lèi)依據的是土地的自然屬性。
兩者分類(lèi)依據的不同，是導致兩者分類(lèi)體系差一點(diǎn)主要原因。
在次，“風(fēng)景區用地分類(lèi)”名稱(chēng)狹隘，不能涵蓋整個(gè)旅游業(yè)，而且分類(lèi)的類(lèi)型和層次都少，略顯粗略。
《標準》是服務(wù)于城市的建設而設立的分類(lèi)標準，比較細致，而且也實(shí)現了與土地分類(lèi)已經(jīng)實(shí)現無(wú)縫對接，所以許多旅游規劃中，土地利用分類(lèi)均采用《標準》。但城市建設用地分類(lèi)仍存在一些問(wèn)題：
它是按照城市建設的標準來(lái)劃分的，而旅游區的建設和整個(gè)的城市建設差別很大，靠近城區的旅游區或旅游地產(chǎn)較多的旅游區還可以比較容易對接。
而那些遠離市區，或自然風(fēng)光比較好的山溝、河湖周?chē)情_(kāi)發(fā)旅游景區的最好選地，而其配套功能卻與城市建設相差甚遠。
10. 旅游用地是什么性質(zhì)的土地類(lèi)型
教育用地與商業(yè)用地，區別在于土地用途、取得方式、性質(zhì)、使用年限、占有者權利有所不同。
（一）教育用地與商業(yè)用地的用途不同。教育用地是指大中專(zhuān)院校中小學(xué)校、幼兒園等等用地，其主要用于建設非營(yíng)利性教育設施；而商業(yè)用地用于建設開(kāi)展商業(yè)、商住、旅游、娛樂(lè )活動(dòng)用的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。
（二）教育用地與商業(yè)用地的取得方式不同。教育用地通過(guò)土地劃撥方式取得，而商業(yè)用地需要通過(guò)土地招拍掛公開(kāi)競買(mǎi)的方式取得。
（三）教育用地與商業(yè)用地的性質(zhì)不同。教育用地與商業(yè)用地的取得方式不同，也決定了土地性質(zhì)的不同，即教育用地屬于劃撥用地，土地國有性質(zhì)不變；而商業(yè)用地屬于交易地，非國有單位取得的用地，國有土地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化。
（四）教育用地與商業(yè)用地的使用年限不同。商業(yè)用地出讓后用地的使用年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年；而教育用地沒(méi)有具體使用年限的限制。
（五）教育用地與商業(yè)用地占有者的權利不同。教育用地，屬?lài)袆潛芡恋兀瑒潛芡恋剞D讓或改變用途，必須依法報有批準權的人民政府批準，使用劃撥土地的教育單位不得私自轉讓?zhuān)欢虡I(yè)用地可以在市場(chǎng)進(jìn)行流轉。