1. 景區項目投資

有，環(huán)境優(yōu)美，適合度假休閑，此類(lèi)資源有稀缺性，值得投資。

2. 景區項目投資及費用表

國家沒(méi)有統一規定，當地物價(jià)核定。

1. 停車(chē)收費標準為小型車(chē)每輛次10元，中型車(chē)每輛次15元，大型車(chē)每輛次20元。其它露天停車(chē)場(chǎng)停車(chē)收費標準為小型車(chē)每輛次5元，中型車(chē)每輛次10元，大型車(chē)每輛次15元。2、旅游景點(diǎn)路內停車(chē)場(chǎng)實(shí)行按時(shí)收費。1小時(shí)以?xún)鹊男⌒蛙?chē)每輛次3元、中型車(chē)每輛次5元、大型車(chē)每輛次10元。超過(guò)1小時(shí)的小型車(chē)每輛次5元、中型車(chē)每輛次10元、大型車(chē)每輛次15元。

2. 上述停車(chē)收費標準為最高標準，各旅游景點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)可根據淡旺季情況實(shí)行下浮，下浮標準不限。車(chē)輛停放服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià)的為以下情形。

3. 依法劃設的城市道路停車(chē)泊位;府財政性資金、城市建設投資（交通投資）公司投資建設的停車(chē)設施。

4. 具有自然壟斷經(jīng)營(yíng)特征的停車(chē)場(chǎng)，包括火車(chē)站、汽車(chē)站、公共交通樞紐站、碼頭、旅游景點(diǎn)等配套停車(chē)場(chǎng)。

5. 火車(chē)站收費停車(chē)標準除上述范圍以外的各類(lèi)停車(chē)設施服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者依據價(jià)格法律法規和相關(guān)規定，根據市場(chǎng)供求和競爭狀況自主制定。

3. 景區項目投資方一般做什么

1.望風(fēng)

大策略看市場(chǎng)

文旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)，無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失，何況政策的連續性并不可靠。

經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。小策略看政策，大策略看市場(chǎng)。必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當恒星。

文旅類(lèi)的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當然是市場(chǎng)，是全民旅游時(shí)代井噴式的消費升級，是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒(méi)有泡沫的。

02

選址

大城市近郊或旅游城市是未來(lái)熱點(diǎn)

國家規定的旅游資源分為五級，頂級的國家名勝區一般不允許開(kāi)發(fā)。有些分級比較低的地方，拿地成本低，又有怡人的生態(tài)環(huán)境，更適合做文旅地產(chǎn)的項目。

除此之外，大城市的市郊臨近一線(xiàn)人口密集區，客群得以保障，也適合做文旅地產(chǎn)。比較典型的就是華僑城歡樂(lè )谷主題公園模式的成功，而未來(lái)隨著(zhù)大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線(xiàn)城市周邊1—2小時(shí)左右的景觀(guān)城市將成為旅游產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)，契合5+2的流行生活趨勢。

03

定位

找準客群是關(guān)鍵

1、城市觀(guān)光娛樂(lè )為主：城市主題公園+酒店。

以城市觀(guān)光娛樂(lè )為主的項目，通過(guò)將城市主題樂(lè )園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng )造一個(gè)獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動(dòng)寫(xiě)字樓和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊，比如華僑城歡樂(lè )谷。

2、休閑度假為主：旅游景區+酒店。

以生態(tài)別墅或古村落為載體，強調與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時(shí)尚度假的體驗，這種適合短途休閑度假，強化了過(guò)夜以及居住功能。

3、高端人居為主：旅游景區+酒店+高檔住宅。

在城郊的風(fēng)景優(yōu)美之地，建立簡(jiǎn)單的觀(guān)光、游樂(lè )、休閑產(chǎn)品以及酒店、餐飲、購物等，形成高檔人居旅游社區。旅游功能偏弱，主打居住。比如觀(guān)瀾高爾夫項目，其對于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場(chǎng)本身?yè)碛袠O好的景觀(guān)資源外，更為主要的原因是高爾夫球場(chǎng)是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性。

4、復合型：旅游小鎮。

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創(chuàng )造出符合市場(chǎng)需求、凸顯獨特主題風(fēng)情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮進(jìn)行休閑化升級與城鎮化發(fā)展的主流途徑。

04

投資

運籌帷幄，決勝千里

文旅行業(yè)初期發(fā)展必須合理控制投資規模，利用持續創(chuàng )新升級和滾動(dòng)投資來(lái)吸引重復消費和長(cháng)效發(fā)展。初始投資過(guò)大，會(huì )造成投資回報率低。

投入高、周期長(cháng)、收益預期難是文旅項目的難點(diǎn)，所以首先要開(kāi)發(fā)核心區，優(yōu)先樹(shù)立市場(chǎng)形象，各個(gè)分區獨立發(fā)展，分期建設。同時(shí)，必須在啟動(dòng)時(shí)一炮而紅，并進(jìn)行持續性經(jīng)營(yíng)，才能吸引源源不斷的投資方。資本是把雙刃劍，文旅項目發(fā)展離不開(kāi)資本，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長(cháng)等特點(diǎn)，要謹防資金鏈斷裂的危險。

05

成本

合理分配，適度控制

財務(wù)數據的計算、運營(yíng)管理成本的準確預測、項目用地成本不確定、績(jì)效考核難以評判、客流及收益情況難以精準預測都將影響成本的合理分配。

客觀(guān)、真實(shí)地構建計算/預測模型，不能為通過(guò)論證或數據好看而失真。更重要的是設置好政府、社會(huì )資本的風(fēng)險、收益分配和調整機制，即使項目預測不準確，也不使項目參與方產(chǎn)生嚴重的利益失衡導致項目無(wú)法繼續。

06

營(yíng)銷(xiāo)

有勢借勢，無(wú)勢造勢

任何優(yōu)秀的文旅項目都離不開(kāi)出奇制勝的策劃：絕佳的創(chuàng )意、高效的執行力以及利用時(shí)事熱點(diǎn)進(jìn)行宣傳，以點(diǎn)帶面，高速放大。

合理運用“網(wǎng)紅產(chǎn)品”發(fā)聲，所謂“網(wǎng)紅產(chǎn)品”就是體現項目品牌氣質(zhì)、文化、價(jià)值且能吸引人的切入點(diǎn)，如前陣子火熱的“玻璃棧道”，就成功吸引各大主流媒體，甚至央視爭相報道，這樣擴散式的營(yíng)銷(xiāo)方式是最成功的宣傳手段。

07

整合

資源整合，優(yōu)化配置

資源整合就是優(yōu)化資源配置，形成“1+1>2效應”。

在全球一體化時(shí)代，具備資源整合能力才具有更強競爭力。在文化旅游的開(kāi)發(fā)運營(yíng)中，文化資源。

4. 景區項目投資款可以拿出來(lái)嗎

桂林龍巖洞國際養生城項目由香港栢匯投資有限公司投資，在全州縣龍巖洞景區建設，一期投資6億美元，項目規劃用地1000畝，計劃先開(kāi)發(fā)建設1萬(wàn)張養老床位、一家三甲醫院和一家五星級酒店。

5. 景區項目投資案例

安徽黟縣宏村,以前是一個(gè)比較傳統的村落，因為依山傍水，宏村有“畫(huà)里鄉村”之稱(chēng)，截至2014年，全鎮完好保存明清民居140余幢，主要景點(diǎn)有：南湖春曉，書(shū)院誦讀，月沼風(fēng)荷，牛腸水圳，雙溪映碧，亭前古樹(shù)，雷崗夕照等。2016年10月14日，安徽省黃山市黟縣宏村鎮被國家發(fā)展改革委、財政部以及住建部共同認定為第一批中國特色小鎮。現在是國家級重點(diǎn)文物保護單位、安徽省愛(ài)國主義教育基地、國家5A級景區。