1. 民宿發(fā)展思路
民宿屬于經(jīng)營(yíng)性項目，本當只使用經(jīng)營(yíng)性用地，但在現行的土地類(lèi)型劃分模式下，仍有一些可變通的方式。在鄉村搞民宿，原則上，在現有民房或公房基礎上改造利用即可。但也有些野奢類(lèi)的民宿，可以伺機另起爐灶實(shí)施開(kāi)發(fā)，這就要考量有哪些土地可以搞建設或臨建。
1、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地
農村集體建設經(jīng)營(yíng)性用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農村建設用地。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進(jìn)入城市的建設用地市場(chǎng)，享受和國有土地同等權利。
民宿投資者可通過(guò)直接投資或地區招商引資方式介入，企業(yè)單位、個(gè)人等與農村集體共同創(chuàng )辦、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等方式企業(yè)開(kāi)發(fā)使用農村集體建設用地。缺點(diǎn)是法律保障力度不夠大，可能面對信用風(fēng)險等。
2、鄉村閑置公共公益設施用地（舊學(xué)校、祠堂、林場(chǎng)場(chǎng)、老舊廠(chǎng)房等）
閑置公共公益設施用地主要分為三類(lèi)：第一類(lèi)是農作季節性閑置。主要包括：土地、老房子、生產(chǎn)管理用房、農村公共活動(dòng)場(chǎng)所；第二類(lèi)是產(chǎn)業(yè)和公益設施閑置，主要包括：衰落或退出后的廠(chǎng)房、鄉鎮及學(xué)校撤并后的校舍、廢棄的水電站等設施；第三類(lèi)是政策限制閑置，主要包括如關(guān)停的廠(chǎng)房、被清退的畜牧水產(chǎn)養殖場(chǎng)等。
此類(lèi)模式開(kāi)發(fā)中的閑置公共公益設設施往往屬于國有，權屬單一，在開(kāi)發(fā)的合法合規性有保障。這類(lèi)資源往往本身帶有鮮明的歷史風(fēng)味，可改造為獨居藝術(shù)風(fēng)格的民宿或民宿集群
缺點(diǎn)：由于開(kāi)發(fā)體量較大，改造成本較高，且可能涉及員工安置問(wèn)題，對于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。
3、普通農用地
普通農用地指直接用于農牧業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、園地、林地牧草地及其他農用地。
通過(guò)土地流轉、承租、轉讓、抵押等方式獲得普通農用地的經(jīng)營(yíng)權或使用權之后，可使用不改變周邊環(huán)境，不硬化地面條件下的建設方式（如木屋，樹(shù)屋，房車(chē)，集裝箱，帳篷，全玻璃框架、生態(tài)材料等臨時(shí)建筑形式）
缺點(diǎn)：政策不明晰，政策持續性難以保證。
4、空心村、農戶(hù)自有住宅、閑置民房及宅基地
“自有居住用房用于民宿經(jīng)營(yíng)”是經(jīng)營(yíng)民宿的通用模式，目前國家政策并未禁止此類(lèi)用地建設民宿。
可以通過(guò)空心村改造，租用農戶(hù)住宅改建、聯(lián)建方式，可改造成民宿，也可用作休閑度假區配套，北京山里寒舍、杭州法云古村，安縵法云酒店等均為此模式。需注意，此模式下開(kāi)發(fā)過(guò)程中民宿主應盡可能與本地村小組、村集體進(jìn)行合作，以規避不必要的風(fēng)險。
缺點(diǎn)：需與村民打交道，交易對手構成復雜。
5、國有未利用土地、集體四荒地
國有未利用土地是指土地權屬性質(zhì)為國家所有且尚未利用或難以利用的土地，包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海灘涂、內陸灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等地類(lèi)。農民農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”指為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。
國有未利用土地未規劃其用途，但是目前政策鼓勵和支持將未利用地用于開(kāi)展鄉村旅游，“四荒地”是農村較豐富的土地資源，可通過(guò)使用權承包、租賃或拍賣(mài)等方式取得。
建設模式：可以用建設休閑農業(yè)配套，可參考農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、普通農用地建設模式打造民宿酒店。
6、一般耕地、果園等其他來(lái)源用地
一般耕地是指主要用于種植小麥、水稻、玉米、蔬菜等農作物并經(jīng)常進(jìn)行耕耘的土地。
這類(lèi)土地不能用于建設永久性建筑，但比基本農田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀(guān)、養殖、停車(chē)場(chǎng)等一類(lèi)配套的項目，可以產(chǎn)業(yè)園、種養殖園辦公用房、管理人員宿舍、科研倉儲用房名義建設。
7、點(diǎn)狀供地
點(diǎn)狀供地是近年來(lái)在國家鄉村振興中重點(diǎn)提到的土地獲取方式，點(diǎn)狀是相對于原來(lái)的片狀而言。核心思路是按照建筑物和構筑物占地面積進(jìn)行點(diǎn)狀供地，按照建多少，轉多少，增多少的原則，點(diǎn)狀報批，按規劃用地的用途，靈活使用。
點(diǎn)狀供地是將項目用地區分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。通俗點(diǎn)說(shuō)，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過(guò)散點(diǎn)或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過(guò)租賃的方式獲得。
該模式為鄉村民宿用地發(fā)展提供了新的思路和探索，優(yōu)點(diǎn)是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點(diǎn)狀供地、垂直開(kāi)發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設用地12畝，其余多數建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。
使用點(diǎn)狀供地對民宿投資方的運營(yíng)能力要求較高。
此外，利用鄉村宅基地或土地開(kāi)發(fā)民宿，需全面調查研判后方可投資，要考慮交易方、用地年限、土地紅線(xiàn)、土地規模、村民利益等一系列因素，一著(zhù)不慎可能前功盡棄。
2. 民宿的發(fā)展模式
民宿辦證后，可以自營(yíng)，合作經(jīng)營(yíng)，也可以出租方式讓別人經(jīng)營(yíng)。
3. 民宿村發(fā)展思路
600平米的的民宿最多也就有10間房子，房間裝修風(fēng)格一定要有特色一點(diǎn)，有特色才能給客人吸引力要嘗試一下的意愿，而且每個(gè)房間風(fēng)格不一樣才行，另外軟件設施有齊全，比如說(shuō)投影儀熱水器沙發(fā)冰箱洗衣機電磁爐電飯鍋等等，毛巾浴巾拖鞋洗發(fā)沐浴也要品牌的，房費也要比酒店稍低一點(diǎn)，服務(wù)一定要到位，這樣才能吸引客人，才能賺錢(qián)啊。
4. 民宿發(fā)展方向
鄉村民宿方興未艾，大有可為；全域旅游如火如荼，大有作為。并提出，要充分認識發(fā)展鄉村民宿的重要意義；要牢牢把握鄉村民宿發(fā)展的正確方向；切實(shí)抓好鄉村民宿發(fā)展的重點(diǎn)工作，強化“規劃先行”意識；強化鄉村民宿綜合保障；統籌推進(jìn)全域旅游各項工作。要積極探索以旅游規劃為引領(lǐng)的“多規合一”，逐步完善“全域旅游發(fā)展規劃+實(shí)施方案+專(zhuān)項規劃”規劃體系，建立健全旅游投融資等工作機制，努力實(shí)現宜居宜業(yè)宜游。
鄉村旅游是我國旅游消費的重點(diǎn)領(lǐng)域，鄉村民宿作為鄉村旅游發(fā)展的重要內容和新熱點(diǎn)，是推進(jìn)全域旅游發(fā)展的重要抓手，是助力實(shí)施鄉村振興戰略的重要渠道，也是促進(jìn)文化和旅游消費的重要途徑。
5. 民宿發(fā)展思路及措施
閑置房子如何加盟民宿
閑置房屋辦民宿是很多旅游景點(diǎn)地區人們會(huì )選擇做的事情，那閑置房子如何加盟民宿？
國家旅游局發(fā)布了《旅游民宿基本要求與評價(jià)》，明確規范了民宿行業(yè)標準，規定了旅游民宿的定義、評價(jià)原則、基本要求、管理規范和等級劃分條件。《旅游民宿基本要求與評價(jià)》于2017年10月1日起實(shí)施。
1、據所處地域的不同民宿可分為：城鎮民宿和鄉村民宿。民宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿 不同于傳統的飯店旅館，也許沒(méi)有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活。
2、旅游民宿是利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。旅游民宿分為二個(gè)等級，金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務(wù)品質(zhì)越高。
3、鄉村民宿是利用農村依法建造的宅基地農民房屋、村集體用房、閑置農房、閑置集體建設用地等資源，依托當地自然人文景觀(guān)、生態(tài)環(huán)境和農村生產(chǎn)生活特色，基于合理的設計、修繕和改造。
居民樓做民宿跟誰(shuí)舉報
在不少旅游景點(diǎn)有人會(huì )使用居民樓做民宿，那居民樓做民宿跟誰(shuí)舉報呢？
民用住房轉變?yōu)樯虡I(yè)用房必須經(jīng)過(guò)其他業(yè)主的同意并需要在相關(guān)的部門(mén)辦理相關(guān)手續，民宿房沒(méi)有合法手續繼續經(jīng)營(yíng)就是違法行為。
對于非法民宿，居民可以收集線(xiàn)索提供給公安機關(guān)進(jìn)行取締。
如果難以收集線(xiàn)索，針對民宿旅客的擾民行為，居民也可以向物業(yè)反應，讓物業(yè)進(jìn)行勸阻。
在物業(yè)無(wú)法阻止的情況下可以進(jìn)行報警。對于民宿經(jīng)營(yíng)者，建議一定要經(jīng)過(guò)合法程序，并征得其他業(yè)主同意。
即便民宿取得合法手續，經(jīng)營(yíng)者也應該對入住者進(jìn)行身份核實(shí)、登記，同時(shí)簽訂入住協(xié)議，防止對其他居民造成干擾。
開(kāi)私人民宿要辦什么手續
民宿的辦理需要一定的條件，那今天我們就來(lái)了解一下開(kāi)私人民宿要辦什么手續？
1、開(kāi)民宿首先要做的就是去當地的工商局辦理民宿營(yíng)業(yè)執照，再去當地的公安局辦理民宿經(jīng)營(yíng)許可證。
2、民宿要建立嚴格的訪(fǎng)客登記規章制度，同時(shí)還要制定貴重物品的登記規章制度，開(kāi)業(yè)之前需要對民宿從業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓，另外還別忘了到當地的消防支隊辦理與消防相關(guān)的手續。
3、民宿開(kāi)始營(yíng)業(yè)之前，還要到相關(guān)部門(mén)申請民宿營(yíng)業(yè)的備案手續，無(wú)論民宿是兼營(yíng)模式還是專(zhuān)營(yíng)模式，都需要按照法律規定辦理開(kāi)業(yè)審批備案手續。
4、申請開(kāi)民宿之后，經(jīng)過(guò)當地主管部門(mén)審核批準，并且拿到了營(yíng)業(yè)執照，民宿才能夠開(kāi)始營(yíng)業(yè)，一旦民宿的營(yíng)業(yè)情況發(fā)生變更，需要到當地的公安局辦理備案手續，不可以繼續使用之前的營(yíng)業(yè)執照經(jīng)營(yíng)民宿
6. 如何推動(dòng)民宿發(fā)展
第一條 為了促進(jìn)鄉村民宿產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，規范鄉村民宿管理，提升鄉村民宿品質(zhì)，保障鄉村民宿經(jīng)營(yíng)者和消費者合法權益，推動(dòng)鄉村振興，根據有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內鄉村民宿產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)，適用本條例。
第三條 本條例所稱(chēng)鄉村民宿，是指位于鄉村內，利用村（居）民自有住宅、村集體房屋、原國有農（林）場(chǎng)房屋或者其他相關(guān)設施開(kāi)辦的小型住宿場(chǎng)所。鄉村民宿規模的具體界定標準，執行國家和本省有關(guān)規定。
前款所稱(chēng)鄉村，包括本市城市建成區以外的村、社區、居。本市城市建成區的范圍，由市人民政府劃定和調整，并向社會(huì )公布。
第四條 鄉村民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展堅持生態(tài)優(yōu)先、科學(xué)規劃、便利準入、依法監管、凸顯特色、共享發(fā)展的原則，方便消費者體驗當地優(yōu)美環(huán)境、特色文化與生產(chǎn)生活方式，實(shí)現經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益相統一。
第五條 市人民政府統一領(lǐng)導全市鄉村民宿工作，建立綜合協(xié)調機制，研究解決鄉村民宿工作中的重大問(wèn)題，統籌推進(jìn)鄉村民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
區人民政府根據屬地管理原則，組織實(shí)施本行政區域內鄉村民宿建設、開(kāi)辦、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的監督管理工作。
7. 民宿的發(fā)展策略
1、明確基礎客群定位
民宿的基本客群定位是在項目選址設計階段需要明確的，是未來(lái)民宿運營(yíng)過(guò)程中穩定的基礎客群。這一客群的定位需要遵循項目所在地的自然流量，考慮如何將當地的自然客流吸納到民宿中來(lái)。這項邏輯看似簡(jiǎn)單，在現實(shí)中卻不乏反面案例。
如某項目位于城中商務(wù)中心區，交通方便，地鐵等公共交通可到達城市內任何一處知名景點(diǎn)，但不屬于游客聚集區。這類(lèi)項目的基本客群定位應該選擇商務(wù)客人，而非休閑旅游的客人。雖然交通方便，但區域位置不屬于游客的首選，因此在與游客聚集區的民宿競爭中不容易凸顯優(yōu)勢。
讓每一個(gè)小屋都實(shí)現最大的效益是收益管理的目標
然而很多民宿主認為民宿的主要消費目的就是休閑旅游，商務(wù)客人更追求快捷舒適的酒店。雖然品牌連鎖酒店的標準化品質(zhì)保障的確可以為商旅客人節約大量的選擇成本。然而隨著(zhù)越來(lái)越多的人對生活態(tài)度的轉變，年輕的商旅客人不乏追求工作與生活的進(jìn)一步融合，這就給民宿進(jìn)入商務(wù)區提供了良好契機。畢竟商務(wù)區內的民宿可以提供給出差在外的客人更加溫暖的服務(wù)，更放松的環(huán)境。近年來(lái)商務(wù)親子客群，即帶上家人孩子一起出差的客人逐漸增多就印證了這一生活觀(guān)念的轉變。而民宿比傳統商務(wù)酒店更具人文關(guān)懷和特色，能夠更好地為隨行親子提供服務(wù)和文化體驗。同時(shí)商務(wù)客人本身就是這一區塊的主要天然客流，消費能力更強，應該成為這一區域民宿最佳的基礎客群。
民宿深受消費者喜愛(ài)
2、靈活細分市場(chǎng)選擇
對于大部分目的地來(lái)說(shuō)，基礎客群都會(huì )有明顯的淡旺季之分。如上面所舉的案例，商務(wù)客人大多在工作日進(jìn)行消費，商務(wù)親子類(lèi)的客群可能一部分會(huì )延續到周末，但總體來(lái)講，這類(lèi)民宿的周末節假日會(huì )成為較明顯的淡季。而這期間正是旅游類(lèi)客群集中消費的時(shí)間。因此在這段時(shí)間內，就需要充分利用項目的個(gè)性化特色和便捷的交通吸引游客。于是，游客成了這一案例的第二類(lèi)補充客群。
當進(jìn)入長(cháng)途差旅和游客都稀缺的淡季時(shí)，該項目還應該再尋找此時(shí)的補充客群，比如縮短定位的距離半徑，定位本地市場(chǎng)的空間類(lèi)產(chǎn)品消費，如小型活動(dòng)、會(huì )議、餐飲等。
這三類(lèi)客群在大框架下的時(shí)間劃分是相對明確的，但在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )出現民宿主口中所說(shuō)的“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪現象。這就反應了市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)特征，即沒(méi)有一成不變的淡旺季，在傳統的旺季時(shí)間段內，還可能出現相對的淡季或平季等。所以，在日常收益管理過(guò)程中，民宿收益管理者應該更加敏銳地對復雜的市場(chǎng)變化做出反饋，選擇收益貢獻更高的細分市場(chǎng)，并及時(shí)做出戰略調整。一旦某一時(shí)段的細分市場(chǎng)定位錯誤，就會(huì )導致后續的價(jià)格和房態(tài)控制反應偏離市場(chǎng)的需求，從而導致收益下降。一旦造成了銷(xiāo)售資源向錯誤方向傾斜，整體的收益情況影響會(huì )比傳統酒店更大。所以，“一招走錯，滿(mǎn)盤(pán)皆輸”就是對民宿收益管理難度的描述。
3、細分市場(chǎng)定位下的收益管理執行策略
在細分市場(chǎng)選定的前提下，如何通過(guò)價(jià)格、渠道、房態(tài)的調控來(lái)引導細分市場(chǎng)的消費，是收益管理實(shí)施落地的關(guān)鍵。因此，充分分析每一類(lèi)細分人群的行為特征是做出調控決策的前提，包括消費者對價(jià)格的敏感度、習慣使用的平臺和預訂渠道、除住宿外消費其他產(chǎn)品的可能性、偏好的房型、通常提前幾天預訂、平均入住天數等。
比如某一旺季時(shí)段，三類(lèi)客群同時(shí)都有消費需求，為了達到收益最大化的目標，我們應該選擇愿意付更高價(jià)格的客群，如商務(wù)客群。這類(lèi)客群的消費行為特征是提前預定天數較短，甚至可能產(chǎn)生當日預定，他們通常會(huì )使用傳統的網(wǎng)絡(luò )平臺預定民宿產(chǎn)品，根據不同的職級選擇房型，因此高中低房型都有消費需求。基于這些基本特征，收益管理就需要通過(guò)渠道的房態(tài)控制，或調高針對其他客群的渠道價(jià)格來(lái)減少前期其他客群的預定量，為商務(wù)客群保留足夠的消費空間。
在淡季，做好細分市場(chǎng)定位的前提下，制定各渠道的價(jià)格和房態(tài)調控策略需要在滿(mǎn)足收益的同時(shí)，保障民宿的品牌定位，這對于高端民宿來(lái)說(shuō)尤其重要。假如我們的定位是第三類(lèi)客群，即本地客群。這類(lèi)客群的消費渠道通常會(huì )以本地平臺為主，比如本地論壇、大眾點(diǎn)評、公司內部社群等。他們使用本地渠道的頻率相對較高，比較容易實(shí)現快速精準的信息傳遞。這樣就不需要在傳統商務(wù)或游客的主要渠道上面做過(guò)多的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。
8. 關(guān)于民宿發(fā)展的思考
隨著(zhù)親子民宿的進(jìn)一步擴張和新勢力的涌入，親子度假市場(chǎng)的競爭日益激烈。就支持兒童經(jīng)濟發(fā)展的政策導向來(lái)看，從經(jīng)濟內循環(huán)發(fā)展的戰略部署、旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、三胎政策引出的一系列配套設施等政策支持和引導，兒童經(jīng)濟中的親子旅游市場(chǎng)的未來(lái)前景和增量空間不可估量，親子民宿作為兒童經(jīng)濟的發(fā)展引擎之一，順勢而為的投資開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品服務(wù)升級是關(guān)鍵。
然而，面對兒童經(jīng)濟這塊巨大的蛋糕，投資者們需要明確實(shí)現利潤增長(cháng)以及實(shí)現社會(huì )價(jià)值的雙效增長(cháng)目標。雖然市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，但仍需評估親子民宿目前處于什么樣的發(fā)展階段，明確自身的發(fā)展路徑，找準合適的市場(chǎng)定位，根據市場(chǎng)需求的日新月異及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品的更新迭代，更進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，親子民宿與兒童經(jīng)濟的鏈接方式值得更深入的思考和探索。
9. 民宿發(fā)展思路怎么寫(xiě)
我手上正在做一個(gè)民宿，做民宿千萬(wàn)不要以情懷作為出發(fā)點(diǎn)，一般會(huì )死的很慘的。民宿受節假日影響，淡旺季非常明顯，民宿能否成功的關(guān)鍵不是旺季有多高的入住率，旺季每家都是都是一房難求。淡季的有效性入住才是能否持久下去的關(guān)鍵。做民宿的投入資金有限，硬件軟件跟星級酒店沒(méi)法比價(jià)格卻比星級酒店高。
